Восемь участков рядом с терминалом имеют несельскохозяйственное назначение, площадь более 1 га и находятся в муниципалитете с отменённым сбором за игорное разрешение. Семь принадлежат оператору аэропорта, «Объединённым аэропортам Грузии» и «Грузинской железной дороге» — ни один не продаётся. Этот — единственный в частной собственности. Несельскохозяйственное назначение означает, что строить можно без смены статуса земли, а владеть — иностранному инвестору, чего для сельхозземли в Грузии не допускается.
Проверка по рееструПредложение
USD 1,5 млн · прямая продажаПрямая продажа
Чистая передача всего участка 3,63 га без обременений, включая выполненные работы по мастер-плану.
Гибкие структуры
Долгосрочная зарегистрированная аренда или опцион на покупку с эксклюзивом на период оформления разрешений — альтернативные структуры обсуждаются напрямую с собственником.
Цена отражает то, что показывает публичный реестр: единственный подобный участок в частной собственности в 2 км от терминала, с фронтом 422 м на государственной дороге — смотрите участок.
Почему сейчас
Три события, дек 2025 – июл 2026Новая ВПП — самая длинная в Грузии
Строится с современными навигационными системами — государственный проект на GEL 240 млн. Открытие в конце 2026 года: первый в Грузии аэродром категории ICAO Code F, без ограничений по типам судов.
Достроена трасса Рикоти
Четыре полосы, 51 тоннель, 97 мостов; полностью открыта в декабре 2025 года — дорога до Тбилиси сократилась примерно до трёх часов.
Рекордный туристический год
Доходы от туризма в 2025 году на историческом максимуме — 5,5 млн туристов (+8,4% г/г), и в Кутаиси и Цхалтубо впервые пришли международные отельные бренды.
Marriott заявил 120 номеров в Кутаиси, второй международный бренд — 122 в Цхалтубо, оба до открытия ВПП. Государство тратит GEL 240 млн, чтобы аэропорт принимал широкофюзеляжные суда, — а участок у его ворот всё ещё не застроен.
Участок
Каждая цифра подтверждена в дата-руме| Кадастровый код | 29.11.34.255 · карта публичного реестра |
| Площадь | 36 318 кв. м (3,63 га) |
| Статус | Несельскохозяйственное назначение — можно строить без смены статуса; открыт для прямой иностранной собственности, что для сельскохозяйственной земли в Грузии запрещено |
| Муниципалитет | Цхалтубский муниципалитет (Парцханаканеви), Имеретия |
| Происхождение | Приватизирован у государства — безусловный аукцион, 2021 |
| Собственность | Собственность — семья Курдиани, два зарегистрированных совладельца; ипотека, залог и запреты не зарегистрированы |
В наличии: выписка из реестра с апостилем и заверенным немецким переводом; договор покупки при приватизации (2021); кадастровый план. Свежая выписка готовится для дата-рума.
В деле — из государственной приватизации 2019 года
Выданы в ходе государственной приватизации участка; копии — в дата-руме. Это согласования на отчуждение и координацию строительства, а не разрешения на строительство.
Насколько редко такое сочетание
Именно несельскохозяйственный статус позволяет строить без процедуры смены статуса и вообще даёт иностранному инвестору право владения — чего грузинское законодательство для сельхозземли не допускает. Фильтрация публичного реестра по этому признаку, с нужным масштабом, рядом с терминалом, в муниципалитете с отменённым игорным сбором, оставляет один участок.
Источник: Национальное агентство публичного реестра (maps.gov.ge) — все зарегистрированные участки в радиусе 3 км от терминала с указанием собственника, данные на 31 июля 2026 года. Два более крупных несельскохозяйственных участка расположены ближе к терминалу; оба — в муниципалитете Самтредиа, вне действия льготы, и ни один не имеет фронта на дорогу.
Расположение и связность
Международный аэропорт, магистральная железнодорожная станция и четырёхполосная государственная трасса сходятся в 900 м от участка — больше ни у одной площадки в Западной Грузии нет всех трёх.
Аэропорт
Трафик и капитальные работыПассажиры за год
2024: 1 722 809 пассажиров (airports.ge) — +97% к 2019 году. 2025: ≈1,8 млн — за янв–ноя 1,69 млн (+7% г/г), а три аэропорта Грузии закрыли 2025 год с рекордными 8,5 млн суммарно; официальный итог по Кутаиси ещё не опубликован. I кв. 2026: 386 238 (+7% г/г); 2026-й спрогнозирован по текущему темпу. Пропускная способность терминала 2,5 млн; ~23–30 прямых направлений, 10 авиакомпаний. По данным ACI Europe, KUT — третий среди средних аэропортов Европы по росту к 2019 году.
Что строится
Сегодня аэропорт принимает узкофюзеляжные лоукост-рейсы из Европы. ВПП категории F позволит принимать перевозчиков Залива, центральноазиатские чартеры и грузовые борта — более длительные визиты, более высокие траты и грузы, которым нужен склад рядом с перроном.
Три двигателя спроса
Туризм на рекордном уровне
Имеретинский кластер
Спрос помимо туризма
Предложение приходит — но не сюда
| Проект | Номера | Инвестиции | Статус | Девелопер |
|---|---|---|---|---|
| Courtyard by Marriott, Kutaisi | 120 | EUR 40 млн | Открытие к 2028 году | Rico Group |
| Реконструкция санатория «Тбилиси», Цхалтубо | 122 | EUR 18 млн | Строится, ~2027 | ООО «Ака» |
| Legends Tskaltubo Spa Resort | 135 | — | Действует, 4 звезды | — |
| Зона аэропорта, в радиусе 2 км | Нет | — | Ни брендового отеля, ни крупного досуга или ритейла, ни логистического парка | Этот участок |
Marriott строит 120 номеров в Кутаиси, а международный бренд перестраивает 122 в бывшем санатории «Тбилиси» в Цхалтубо — вместе EUR 58 млн, до открытия новой ВПП. Ни один из них не у аэропорта. Отель на этом участке закроет то, что им недоступно: вылеты в 05:00, экипажи, транзит, группы и парковку.
Наилучшее использование — четыре сценария
Отель при аэропорте и F&B
120–180 номеров, бренд select-service или upper-midscale, доход от meet-and-greet и долгосрочной парковки.
Досуг и развлечения
Аквапарк и семейные развлечения на потоке однодневных поездок из Цхалтубо, Кутаиси и с побережья.
Логистика и лёгкая промышленность
Склады, холодовая цепь, e-commerce-фулфилмент и таможенный склад — в расчёте на широкофюзеляжное карго и ж/д ветку в 600 м.
Поэтапный mixed-use
Сначала отель и F&B, остальная земля — под вторую и третью очереди. Рекомендуемый путь снижения рисков.
Двухстраничные брифы
Тот же участок, описанный для тех, кто будет на нём строить, — значимые для каждого цифры на одной странице.
Игорное преимущество Цхалтубо
Цхалтубо — одна из зон Грузии, где сбор за игорное разрешение — в других местах порядка GEL 5 млн (≈USD 1,8 млн) в год — отменён. Это крупнейшее регулярное ценовое преимущество участка: в связке с отелем оно даёт продукт «курорт-казино» под региональный fly-in-спрос.
Рассматривается как опциональность, а не базовый сценарий. Законодательная база: закон «О лицензионных и разрешительных сборах», ст. 7 п. 10¹ — сбор за игорное разрешение на территории муниципалитета Цхалтубо отменён. Действие нормы на 2026 год всё же должен подтвердить грузинский юрист; игорная политика может измениться за одну парламентскую сессию. Ни один сценарий выше от неё не зависит.
Мастер-план
Концепт — Kurdiani Architects
Концепт, Kurdiani Architects
Два отеля, казино, аквапарк, ритейл и парковка на 3,63 га — проект Kurdiani Architects, собственного бюро владельцев.
Риски и их снижение
Свяжитесь с собственником.
Продажа, аренда земли или опцион — рассматриваются все три. От первого звонка до подписания: визит на участок → дата-рум → индикативное предложение → эксклюзив.
Индекс перечисляет, что уже в деле, и столь же прямо — что ещё предстоит получить: коэффициенты застройки, мощности коммуникаций, независимую оценку и заключение юриста по игорному праву.